CESSION DE PARTS SOCIALES OU D’ACTIONS DE SOCIÉTÉS À PRÉPONDÉRANCE IMMOBILIÈRE : UN NOUVEAU FORMALISME OBLIGATOIRE DEPUIS LE 27 JUIN 2026

La loi n°2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales modifie sensiblement les conditions dans lesquelles peuvent être réalisées les cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière.

Depuis le 27 juin 2026, les cessions entrant dans le champ d’application du nouveau dispositif doivent obligatoirement être constatées par un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans les cas où il y est légalement habilité, un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.

Le non-respect de cette obligation est sanctionné par la nullité de la cession.

Cette réforme, qui s’inscrit notamment dans le cadre du renforcement des dispositifs de lutte contre la fraude et le blanchiment de capitaux, constitue un changement important dans la pratique des cessions de droits sociaux, notamment des cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI).

1/ Principales dispositions de la réforme

1.1. Un formalisme renforcé pour la réalisation de la cession

Avant l’entrée en vigueur de la réforme, une cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière pouvait, sous réserve des règles propres à la société concernée, être constatée par un acte sous signature privée directement établi et signé entre le cédant et le cessionnaire.

Le nouvel article 1865-1 du Code civil impose désormais, pour les cessions entrant dans son champ d’application, que la cession soit constatée par :

• un acte authentique ;
• un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du Code civil ; ou
• un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans les cas où celui-ci est légalement habilité à le rédiger.

Dans ce nouveau cadre, l’avocat peut accompagner les parties dans la préparation et la sécurisation juridique de l’opération et contresigner l’acte de cession dans les conditions prévues à l’article 1374 du Code civil. L’acte peut être contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de l’ensemble des parties.

Une cession entrant dans le champ d’application du nouveau dispositif ne peut donc plus être constatée par un simple acte sous signature privée établi directement entre les parties.

1.2. Les sociétés concernées

Le nouvel article 1865-1 du Code civil vise les personnes morales à prépondérance immobilière au sens de l’article 726, I-2° du Code général des impôts.

Est ainsi considérée comme étant à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.

La doctrine administrative précise que la prépondérance immobilière suppose que l’actif brut total de la personne morale soit constitué pour plus de la moitié de ces immeubles, droits immobiliers ou participations. Elle s’apprécie au jour de la cession ou à tout moment au cours de l’année précédant celle-ci.

La forme sociale ou l’objet social de la société ne suffit donc pas à déterminer l’application du dispositif. Il convient d’examiner la composition de son actif afin de déterminer si elle répond aux critères de la prépondérance immobilière.

De nombreuses SCI détenant principalement un ou plusieurs immeubles situés en France sont ainsi directement concernées par le nouveau dispositif.

L’article 1865-1, II du Code civil prévoit toutefois une exception pour les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, auxquelles ce nouveau formalisme n’est pas applicable.

1.3. La nullité de la cession en cas de non-respect du formalisme

Le nouvel article 1865-1 du Code civil prévoit expressément que la cession doit être constatée dans l’une des formes prévues par le texte à peine de nullité.

Une cession entrant dans le champ d’application du dispositif qui serait constatée par un simple acte sous signature privée ne répondant pas à ces exigences encourt donc la nullité.

Cette sanction concerne les cessions conclues depuis l’entrée en vigueur du nouveau dispositif, soit depuis le 27 juin 2026.

1.4. Un nouveau formalisme également exigé pour l’enregistrement fiscal

Le dispositif est complété sur le plan fiscal par la création d’un nouvel article 635-0 A du Code général des impôts.

L’enregistrement des cessions mentionnées à l’article 1865-1 du Code civil est désormais subordonné à la présentation d’une copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.

Le respect du nouveau formalisme conditionne ainsi la validité de la cession et l’accomplissement de la formalité fiscale d’enregistrement.

2/ Les principales questions soulevées par la réforme

2.1. Quelles opérations sont visées par la notion de « cession » ?

Le nouvel article 1865-1 du Code civil utilise le terme de « cession » de parts sociales ou d’actions.

Son application aux ventes de droits sociaux ne soulève pas de difficulté.

La question de son application à d’autres opérations entraînant un transfert de propriété de titres, telles que les apports ou les échanges, peut en revanche se poser.

Le texte ne précise pas expressément le traitement de chacune de ces opérations.

Dans l’attente d’éventuelles précisions, il paraît donc prudent d’examiner au cas par cas les opérations emportant transfert de propriété de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière afin de déterminer si elles sont susceptibles d’entrer dans le champ d’application du nouveau dispositif.

2.2. La question particulière des sociétés commerciales à prépondérance immobilière

Le champ d’application du nouvel article 1865-1 soulève également une interrogation concernant les sociétés commerciales.

Le texte vise expressément les « parts sociales ou actions d’une personne morale à prépondérance immobilière ». La référence aux actions peut conduire à considérer que le dispositif a vocation à s’appliquer aux sociétés par actions et, par conséquent, à certaines sociétés commerciales.

Toutefois, le nouvel article 1865-1 a été inséré dans le chapitre du Code civil consacré aux sociétés civiles, ce qui suscite une interrogation sur la portée exacte du texte à l’égard des sociétés commerciales.

Dans l’attente d’une clarification de cette question, et compte tenu de la sanction de nullité prévue par le texte, une approche prudente conduit à envisager l’application du nouveau formalisme aux cessions de titres de sociétés commerciales répondant aux critères de la prépondérance immobilière.

Notre Cabinet accompagne au quotidien les dirigeants et les associés dans le cadre des opérations de cession de parts sociales et d’actions, notamment lorsque les sociétés concernées détiennent directement ou indirectement des actifs immobiliers. Vous pouvez prendre notre attache aux adresses suivantes : s.dethore@overeed.com, l.gredigui@overeed.com, pl.herin@overeed.com.

Date de mise à jour : 20 juillet 2026.